Fórmula de la rentabilidad neta
Rentabilidad neta (%) = (ingresos cobrados − gastos anuales) ÷ (precio + impuestos y gastos de compra + reforma + mobiliario) × 100
El numerador es el beneficio operativo anual: lo que genera la vivienda antes de hipoteca e impuestos sobre la renta. El denominador es todo lo que cuesta ponerla a funcionar.
Ejemplo con números reales
Un piso de 160.000 € en Andalucía alquilado por 850 € al mes durante 11 meses ingresa 9.350 € al año. Con 1.658 € de gastos anuales, el beneficio operativo es de 7.693 €.
La inversión total suma el precio, 12.890 € de impuestos y gastos de compra y 8.000 € de reforma y mobiliario: 180.890 €. Resultado: 4,3 % de rentabilidad neta frente a un 6,4 % bruto.
Qué gastos debes incluir
- Meses sin inquilino e impagos: calcula con 11 meses de ocupación si no tienes datos mejores.
- IBI: aparece en el recibo que puedes pedir al vendedor.
- Comunidad: pide el certificado de la comunidad, que además indica si hay derramas pendientes.
- Seguro de hogar y, si lo contratas, seguro de impago (suele rondar el 3-5 % de la renta).
- Mantenimiento y reparaciones: un 5-10 % de la renta es una reserva prudente.
- Gestión de una agencia, si delegas el alquiler.
¿Qué rentabilidad neta es buena?
| Rentabilidad neta | Lectura orientativa |
|---|---|
| Menos del 3,5 % | Baja: los gastos absorben gran parte del alquiler. |
| 3,5 % – 5 % | Aceptable, con poco margen ante imprevistos. |
| Más del 5 % | Buena para vivienda residencial. |
Para que este piso alcanzara un 5 % neto habría que alquilarlo por unos 979 € al mes.
Rentabilidad neta no es lo que te queda cada mes
La rentabilidad neta no descuenta la hipoteca ni el IRPF. Si compras con financiación, lo que realmente entra en tu bolsillo es el cash flow, y la rentabilidad sobre tu dinero depende de cuánto aportas. El análisis completo calcula ambos.