Cómo se calcula la rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta (%) = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
Un piso de 150.000 € alquilado por 750 € al mes genera 9.000 € al año. 9.000 ÷ 150.000 = 6 % de rentabilidad bruta.
¿Qué rentabilidad bruta es buena?
| Rentabilidad bruta | Lectura orientativa |
|---|---|
| Menos del 5 % | Baja: tras gastos e impuestos es difícil superar el 3 % neto. |
| 5 % – 7 % | Media: puede funcionar si los gastos y la compra están ajustados. |
| Más del 7 % | Alta: buen punto de partida. Revisa el estado del inmueble y la demanda de la zona. |
En zonas con precios muy altos es habitual moverse en rentabilidades brutas bajas, mientras que en ciudades medianas y barrios periféricos es más fácil superar el 6 %. Una rentabilidad muy alta también puede señalar más riesgo: zonas con poca demanda, inmuebles que necesitan obra o más rotación de inquilinos.
El PER inmobiliario: la misma idea al revés
PER = precio de compra ÷ alquiler anual
Indica cuántos años de alquiler bruto necesitas para pagar el precio. Un PER de 16 equivale a un 6,25 % bruto. Como regla general, por debajo de 15 se considera barato para alquilar y por encima de 20, caro.
Lo que la rentabilidad bruta no tiene en cuenta
- Impuestos de compra: ITP en segunda mano o IVA y AJD en obra nueva, que según la comunidad suponen entre el 4 % y el 11 % del precio.
- Notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación.
- Reforma y mobiliario para poder alquilar.
- Gastos anuales: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y meses sin inquilino.
- La cuota de la hipoteca y el IRPF sobre el alquiler.
Por eso, si una vivienda supera el filtro de la rentabilidad bruta, el siguiente paso es calcular la rentabilidad neta y el cash flow.